공동저당권 설정 후 새로 지은 건물은 경매로 토지와 소유자가 달라지면 법정지상권을 얻을 수 있나요?
공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 신축한 경우, 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다. 자료에 제시된 특별한 사정도 함께 살펴봅니다.
토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 새로 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라졌다는 사실만으로 신축 건물에 법정지상권이 생기지는 않습니다.
달리 판단할 여지가 있는 특별한 사정으로는 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 해당 건물에 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등이 있습니다.
‘소유자가 달라지면 지상권’이라는 말의 범위
자료는 저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 있었고, 토지와 건물이 같은 사람 소유였으며, 경매로 두 소유자가 달라지는 경우를 법정지상권의 성립요건으로 설명합니다. 그러나 공동저당 설정 뒤 기존 건물을 없애고 새 건물을 세운 경우에는 신축 건물이 설정 당시 존재했던 건물과 같지 않습니다.
따라서 경매로 소유자가 갈라졌다는 한 가지 사실만으로 일반적인 성립 원칙을 신축 건물에 그대로 적용할 수는 없습니다.
여기서 중요한 구분은 ‘경매 뒤 소유자가 달라졌는가’와 ‘공동저당 설정 뒤 건물이 신축되었는가’입니다. 두 번째 사정이 포함된 질문에서는 신축 건물을 위한 법정지상권이 특별한 사정 없이 성립하지 않는다고 원문이 밝힙니다.
예외 가능성을 설명할 때도 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등을 제시합니다.
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확인할 사실의 순서
사안을 살필 때는 먼저 공동저당권 설정 당시 토지와 기존 건물의 소유자가 같았는지, 그 건물이 이후 철거되고 신축되었는지 구분해야 합니다.
이어 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같았는지, 토지 저당권자에게 신축 건물에 대한 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있었는지 확인할 필요가 있습니다.
이런 조건을 확인하지 않은 채 경매로 소유자가 달라졌다는 결과만으로 권리 성립을 단정할 수는 없습니다.
자주 묻는 질문
저당권을 설정할 때 토지와 건물의 소유자는 같아야 하나요?
자료가 제시한 법정지상권 성립요건에는 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인의 소유에 속해야 한다는 내용이 포함됩니다. 경매 뒤 소유자가 달라졌다는 사실만으로는 이 요건을 대신할 수 없습니다.
새로 지은 건물에도 공동저당권을 설정하면 어떻게 되나요?
자료는 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일하고, 토지 저당권자에게 신축 건물에 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있으면 원칙과 달리 볼 수 있다고 설명합니다.